BEKİR GÜRDAMAR
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), Haziran ayında tüm paydaşlarıyla birlikte sektördeki sorunları ve mevzuatta yapılmasını talep ettikleri değişiklikleri masaya yatırmak amacıyla bir çalıştay düzenleyecek. GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Yönetim Kurulu Üyeleri Burak Kutluğ ve Yağmur Yaşar, sektörle ilgili gelişmeleri değerlendirmek üzere bir grup gazeteciyle bir araya geldi. Toplantıda, sektörde artık söylenmiş olanların değiştirilmesi gerektiği ve yeni perspektiflerin ortaya konması gerektiği vurgusu ön plana çıktı.
Özellikle konut ediniminde finansmana erişim konusunda ciddi sorunlar yaşandığına dikkat çeken katılımcılar, bu sorunun aşılması için sermaye piyasası araçlarının daha etkin bir biçimde kullanılması gerektiğini ifade ettiler. Neşecan Çekici, Türkiye’de 6-7 yıl önce yaklaşık %70 olan konut sahipliği oranının şu anda %50 civarına gerilediğini belirterek, ev sahipliği oranı ile kiracılık sisteminin zayıflaması sürecinin eş zamanlı olarak yaşandığını vurguladı. Dolayısıyla, hem ev sahipliği hem de kiracılık alanında alışılmadık bir dönemin yaşandığını dile getirdi.
Çekici, Türkiye’de hane halkı büyüklüğünün giderek küçüldüğünü, yıllar içerisinde ortalama kişi sayısının 5’lerden 3’lere, hatta 2,5’a kadar düşmesinin beklendiğini, ancak yalnız yaşayan bireyler ve boşanmalar gibi nedenlerle hane sayısının arttığını belirtti. Son 10 yılda tek yaşayan kişi sayısının %30 oranında arttığını ifade eden Çekici, “Sektörümüz bu değişimleri iyi analiz etmeli ve konut üretiminde bu doğrultuda yönlenmelidir. 10 yıllık bir konut politikası oluşturulmalı; arsa, finansman, tasarım ve konut tipleri net bir şekilde planlanmalıdır. Bu amaçla, kamu, özel sektör ve sivil toplum kuruluşlarının katılımıyla bir ‘Türkiye Konut Politikası Platformu’ oluşturulması gerekmektedir” dedi.
Kiraları düşürecek yeni model üzerinde çalışılıyor
Neşecan Çekici, dernek olarak uluslararası karşılaştırmalar ışığında konut politikası geliştirmeye hazır olduklarını belirtti. “Türkiye’nin yılda yaklaşık 800-900 bin konut üretmeye ihtiyacı var. Ancak şu anda sadece 500-600 bin adet üretiliyor. Ayrıca, deprem riski altındaki İstanbul’da 5 yıl içerisinde dönüştürülmesi gereken 1,5 milyon konut bulunmaktadır ve bunların 600 bini öncelikli durumdadır. Ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil koduyla Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalıdır” ifadelerini kullandı.
Çekici, GYODER olarak barınma sorununa çözüm bulmak amacıyla “GYODER Yeni Konut Modeli”ni geliştirdiklerini açıkladı. Bu modelin temel amacının, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak olduğunu kaydeden Çekici, “Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama %50’sine denk geliyor; bu oran Avrupa’da %20 civarındadır” dedi.
Toplantıda, konut ediniminde finansmana erişimin en önemli sorun olduğunun altını çizen sektör yöneticileri, küresel ölçekte örneklenen çözümlerin devletin konut sorununa el atmasının gerekliliğini gösterdiğini belirttiler. GYODER Yeni Konut Modeli çerçevesinde, devletin sahip olduğu arsaların gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilmesi ve Kamu-Özel İşbirliği Yöntemi ile on binlerce konut inşa edilebilmesi öngörülmektedir. Bu model dahilinde, yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil, kamusal kiraya veren yapısı oluşturulacağı için kiracı ile kiraya veren arasındaki problemlerin de ortadan kalkacağı düşünülmektedir.
Gayrimenkule dönüştürülebilir tahvil ile ilgili çalışma tamamlandı
Finansman için sermaye piyasası enstrümanlarına daha fazla odaklanmak istediklerini ve bunun için çalışmalarını sürdürdüklerini ifade eden Burak Kutluğ, gayrimenkul yatırım fonları tebliği, ardından proje gayrimenkul yatırım fonları ve şimdi de çıkması beklenen gayrimenkul sertifikaları düzenlemeleri gibi birçok alanda sektör olarak ciddi katkılar sağladıklarını vurguladı. Neşecan Çekici de Gayrimenkule Dönüştürülebilir Tahvil Tebliği taslağını Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) teslim ettiklerini bildirdi.
Burak Kutluğ, bugüne kadar Türkiye’de gayrimenkul sektörünün büyük ölçüde “arsa al, inşa et, sat” sistemi üzerine kurulu olduğunu, zaman zaman kooperatiflerle farklı modeller denense de bu sistemin artık mevcut ihtiyaçlara cevap vermediğini belirtti. Yeni dönemde gayrimenkulün menkulleştirilmesi, yani projelerin finansal enstrümanlar aracılığıyla yatırımcılara sunulmasının oldukça önemli olduğunu ifade eden Kutluğ, “Gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermayesi fonları, kira sertifikaları ve gayrimenkul tahvilleri gibi araçlar, yatırımcılara projeye ortak olma fırsatı sunmaktadır. Ancak bu modeller halk arasında yeterince bilinmediği ya da isimlerinin karmaşık geldiği için yeterince benimsenmiyor. Oysa bu sistemlerin hepsi farklı isimler altında, toplu finansman modelleridir. Bu yılki önceliklerimizden biri, bu finansal araçları hem yatırımcı hem proje geliştirici açısından daha anlaşılır ve uygulanabilir hale getirmektir. Çünkü gayrimenkul sektörü geleceğini bu yeni finansman modellerinde bulacaktır” dedi.
Kutluğ, 2024 yılında Türk vatandaşlarının yurtdışında 2,5 milyar dolarlık gayrimenkul yatırımı yaptığını belirterek, “Türkiye’de aynı değerde bir evi alamayan yatırımcı, yurtdışında 30 yıl vadeli mortgage ile bu erişimi sağlayabiliyor. Eğer Türkiye’de de erişimi kolaylaştıracak finansman modelleri geliştirirsek, bu sermayenin içeride kalması mümkün olacaktır. Kiralık konut modelleri, gayrimenkulün menkulleştirilmesi ve fon sistemleri bu nedenle kritik bir öneme sahiptir” ifadelerini kullandı.
