Fuzul Toprak’tan Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi ve Erişilebilir Konut Fonları

BEKİR GÜRDAMAR

Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, bir grup gazeteci ile düzenlediği sohbet toplantısında gayrimenkul sektörünün, özellikle erişilebilir konut arzı ve finansmanı konusunda ciddi bir sınavdan geçtiğini vurguladı. Akbal, bu bağlamda yeni oluşturdukları modelleri ve hayata geçirecekleri projeleri detaylı bir şekilde anlattı.

Yatırımcılara “ev biriktirme” kavramını aşılamaya çalıştıklarını ifade eden Akbal, markalı konutların ehliyet, liyakat ve prestij unsurlarını; kooperatiflerin ise ortaklık kültürü ve birlikte bir şeye sahip olabilme anlayışını bir araya getirerek yeni bir sistem geliştirdiklerini söyledi. Bu sistemin adı “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”dir. Sermaye piyasalarında proje gayrimenkul yatırım fonları gibi bu modelin alternatifleri olduğunu hatırlatan Akbal, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) geçen yılki düzenlemeleri ile bu tür fonların hayata geçtiğini, ancak hâlâ vatandaşa ulaşmada zorluklar yaşandığını belirtti.

“Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”nin ardından yeni modeller üzerinde de çalıştıklarını dile getiren Akbal, bunlardan birinin İngiltere’de uygulanan “ortak ev sahipliği (shared ownership)” modeli olduğunu aktardı. Bu sistemde, konut mülkiyetinin paylaşılması gerektiğine dikkat çeken Akbal, sözlerini şöyle sürdürdü:

• “Örneğin, evin yüzde 25’ine sahip olan bir kişi, o evi kullanmaya başlıyor. Kalan yüzde 75 için kira ödüyor. Daha sonra imkânı olursa, evin bir yüzde 25’ini daha satın alarak, zamanla evin tamamına sahip olabiliyor. Bu model, konutu erişilebilir hale getiriyor. Çünkü alıcı, evi bir anda almak zorunda kalmıyor; gücü yettiği kadarıyla başlıyor ve zaman içinde sahipliğini artırıyor.”
• “Bu sistem, Türkiye’de de uygulanabilir. Özellikle büyük şehirlerdeki erişim problemi için ciddi bir çözüm alternatifi sunabilir. Fuzul Topraktan olarak, 2026 yılı içinde bu modeli hayata geçirmeyi planlıyoruz.”

Akbal, bu sistemi çoğunlukla kendi geliştirdikleri projeler üzerinden kurmayı amaçladıklarını da sözlerine ekledi.

Türkiye’deki İlk Erişilebilir Konut Fonunu Kuracağız

Faruk Akbal, ayrıca uluslararası bir fon kuruluşu ile birlikte Türkiye’de ilk erişilebilir konut fonunu kurma aşamasında olduklarını belirtti. ABD’de 59 milyar dolarlık erişilebilir konut fonu bulunduğunu, bu fonların amacının ülkenin her bölgesinde erişilebilir konut üretimini desteklemek olduğunu kaydetti. Avrupa, Kanada, Avustralya ve Yeni Zelanda gibi ülkelerde de benzer fon tiplerinin bulunduğuna dikkat çeken Akbal, şunları aktardı:

• “Türkiye’de 1 trilyon lirayı aşan miktarda para piyasası fonu var. Gayrimenkul fonlarının Türkiye’deki büyüklüğü ise en son 150 milyar lira civarında. Bunun da yüzde 95’ten fazlası kapalı fonlardan oluşuyor.”
• “Kapalı fon demek, aslında fon olarak işlem görse de mevzuat ve vergi açısından şirket bünyesinde arsa tutmak yerine fonda tutmayı tercih etmek anlamına geliyor. Yani bu fonlar tam anlamıyla sermaye piyasası ürünü değil, daha çok mevzuat nedeniyle oluşturulmuş bir yapı.”

Akbal, gayrimenkulün yaşam döngüsünün, yani arsayı alıp, projelendirmek, geliştirmek, satmak ve yerine yenisini koymak süreçlerinin en az 5 yıl, çoğu zaman ise 7 yıl sürdüğünü belirtti ve ekledi:

• “Ancak yatırımcılar daha çok kısa vadeli, likit ve düşük riskli fonlara yöneliyor. Biz de yatırımcılara 3 ayda bir istedikleri zaman gelirini alıp fon paylarından çıkabilecekleri bir yapı oluşturuyoruz.”
• “Yatırımcı, istediği zaman girip üç ay sonra ya da en geç 24 ay içerisinde fonundan çıkabiliyor. Bu fon tipi, uluslararası bir fon kuruluşu ile birlikte geliştiriliyor.”

Amaçlarının gayrimenkulü yatırım aracı olarak gören insanların yöneleceği likit sayılabilecek bir gayrimenkul yatırım enstrümanı oluşturmak olduğunu ifade eden Akbal, böylece nitelikli yatırımcıların kaynaklarını erişilebilir konut üretimine yönlendirmeyi hedeflediklerini söyledi.

Kronikleşen Sorun “Arsa Maliyeti”

Faruk Akbal, Türkiye’de finansman eksikliği nedeniyle insanların proje geliştirmek amacıyla arsa satın almadıklarını, bu durumun neredeyse tamamen kat karşılığı modele dönüşmesine neden olduğunu belirtti. Geliştiricinin sermayesinin olmaması ve bankaların bu tür geliştirmelere kredi verme iştahının düşük olduğu dönemlerde, arsa sahiplerinin müteahhitlere yüzde 50 ortaklık teklif ettiğini ifade eden Akbal, şu açıklamalarda bulundu:

• “Normal şartlarda, arsa maliyetinin toplam maliyetin yüzde 15 – 25’ini geçmemesi gerekir. Biz de bu doğrultuda arsa satın alma modeline yöneldik.”
• “Piyasada makul ve cazip bulduğumuz bölgelerde, özellikle İstanbul’un çeperlerinde Arnavutköy, Ispartakule, Pendik, Tuzla, Başakşehir ve Esenler gibi lokasyonlarda kendimize bir hat çizdik. Bu bölgelerde uygun arsa bulduğumuzda doğrudan satın alıyor ve projeleri çok hızlı geliştiriyoruz.”

Akbal, dünyada her gün yaklaşık 96 bin yeni erişilebilir konuta ihtiyaç duyulduğunu vurgulayarak, “Erişilebilir konut demek, vatandaşın gerçek ihtiyacına uygun, ulaşabileceği maliyetlerle üretilmiş konut demektir. Ancak Türkiye’de şu anda üretilen konutların büyük çoğunluğu, TOKİ dışında, üst gelir grubuna hitap ediyor.” dedi.

“Biz bu ihtiyaç karşısında henüz çok küçük bir noktadayız. Dolayısıyla elimizdeki modelleri geliştirerek, yeni enstrümanlar oluşturarak bu yapıyı ölçeklemeye, yaygınlaştırmaya çalışıyoruz.” diyerek sözlerini tamamladı.

Aşamalı Konut Sahibi Olma Sisteminde Satış 5 Milyar Lirayı Geçti

Fuzul Topraktan olarak yaklaşık 2 yılda toplam 5,3 milyar TL’lik arsa satışı gerçekleştirdiklerini bildiren Akbal, şunları söyledi:

• “Bu, konut inşaat gelirleriyle birlikte yaklaşık 13 milyar TL’lik bir hasılat anlamına geliyor.”
• “2025 yılının başına kadar, yani 2023 sonu ve 2024’ü kapsayan dönemde 2,8 milyar TL’lik arsa satışına ulaşmıştık. 2025’in yalnızca ilk 5 ayında, önceki 1,5 yılda yaptığımız ciroyu neredeyse gerçekleştirdik.”
• “2025 sonu itibarıyla, konut inşaat gelirleriyle birlikte toplamda yaklaşık 18 milyar TL’lik bir satış hacmine ulaşmayı planlıyoruz. Bu da geçen yıla kıyasla yüzde 100’ün üzerinde bir büyüme demek.”
• “2026 ve 2027 yılları için ise her yıl yüzde 50 büyüme hedefliyoruz. Çünkü hala açmadığımız ürün grupları ve girmediğimiz şehirler var.”

Akbal, Ispartakule projesinde yüzde 77, Başakşehir’de ise yüzde 94 oranında inşaata katılım sağladıklarını belirterek, genel olarak ortalama katılım oranlarının şu anda yüzde 85 civarında seyrettiğini ifade etti. Kalan müşterilerin inşaata devam etmek istemediğini bildirdi. Bu durumda, dairenin inşaat maliyetinin Fuzul tarafından karşılandığını ve tamamlanan dairenin satışa çıkarıldığını belirtti.

Örneğin, müşterinin ödemesi gereken kat oranı yüzde 40 ise, müşteri sadece bu tutarı ödüyor ve daire satıldığında yatırdığı para kendisine geri dönüyor. Eğer daire kâr ederse, müşteri de kâr elde etmiş oluyor.